Telefon: 444 3 897 & info@yelkencilergrup.com

İnşaat

Arsa Alış - Satış

Ev veya arsa aldınız veya satıyorsunuz. Tapu dairesinde işlemler bazen o kadar uzun sürebiliyor ki, alacağınıza-satacağınıza pişman olabiliyorsunuz. İşte böyle bir kötü sürprizle karşılaşmamak için tapuya gitmeden önce yapılması gereken bazı işlemler var.Alım-satım işlemleri için tapuya gitmeden 1 gün öncesinde bazı belgelerin hazır halde bulundurulması hem alıcıya hem de satıcıya zaman kazandırıyor, tapu çilesini ortadan kaldırıyor. Peki bu işlemler nelerdir?

İşte tapuya gitmeden önce yapılması gereken işlemler:

Belediye Rayiç Bedeli Belgesi

Alıcı veya satıcı (her iki tarafın beraber gitme zorunluluğu yoktur) tapu fotokopisi ile gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye başvurabilir.

Belediyede yetkili kişi, ada parsel numarası ve tapuya kayıtlı isim bilgilerine göre gayrimenkül bilgilerine ulaşır ve belediye rayiç bedelini gösteren belgeyi, istek yapan kişiye sunar. Bu belge alım-satımın yapılacağı gün tapuya verilecektir.

Nüfus Cüzdanı (TC Numaralı) ve Resim

Her iki taraf da yanlarında nüfüs cüzdanının aslı ve birer fotokopisini, ayrıca satıcı için 1, alıcı için 2 resim bulundurmak zorundadır. Resimler daha önce kullanılmamış olmalı (yırtık, üzerinde damga vb) ve fotokopi olmamalıdır.

Vergi Borcu Yoktur Yazısı

Gayrimenkülün bağlı olduğu belediyeden alınır. Geçmiş döneme ait borçlar varsa bu boçların öncelikle ödenmesi gerekir. Alım-satım öncesi bu borçlara mutlaka bakılmalıdır. Tapuya gitmeden 1 gün önce varsa borçlar ev sahibine iletilmeli, pazarlıkla anlaşılan son fiyat ne ise bu fiyat üzerinden karşılıklı anlaşma sağlanarak son fiyat belirlenmelidir.

Tapu Aslı veya Fotokopisi

Tapunun aslı, aslı bulunamıyosa fotokopisi önceden hazırlanmalıdır.

Deprem Sigortası (DASK)

DASK yapılmadan tapuda alım-satım işlemi yapılmaz. 1 gün öncesinde alıcı, satın alacağı gayrimenkulün deprem sigortasını herhangi bir sigorta acentasından yaptırabililir.

DASK yıllık yapılır. Bir sonraki yıl isteğe bağlı olarak yeniletilebilir.

Vekaletname

Tapu Sicil Müdürlüklerine alıcı ve satıcı birlikte gitmelidir. Eğer tüm işlemler emlakçı veya tam yetkili kılınan kişi tarafından yapılacaksa önceden vekaletname verilmelidir.

Satıcıdan İstenen Belgeler

Tapu veya fotokopisi
1 Resim
Nüfus Cüzdanı (T.C. Kimlik Numaralı) aslı ve 1 adet fotokopisi
Vergi borcu yoktur yazısı (belediyeden) (belediye vergi borcu çıkaracak olursa, varsa geçmiş döneme ait ödendi makbuzları belediyeye ibraz edilmelidir.)
Tapu işlemlerini emlakçı yapacaksa vekaletname (Emlakçı Adına)

Alıcıdan İstenen Belgeler
2 Resim
Nüfus Cüzdanı (T.C. Kimlik Numaralı) aslı ve 1 adet fotokopisi
T.C. Kimlik Numarası
Tapu işlemlerini emlakçı yapacaksa vekaletname (Emlakçı Adına)

Müteahhitler

Müteahhit (yüklenici), projeyi üstlenen ve taahhüt ettiği işi yapacağına dair yasal güvence veren kişi,kurum veya kuruluştur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisans verdiği müteahhitlik şirketleri, riskli yapıların yeniden yapımı ya da güçlendirilmesi görevini yerine getirmekle yükümlüdür. Mülk sahipleri arasında çoğunluk sağlandıktan sonra, anlaşılacak müteahhide yapının yeniden yapım görevi verilir. Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli binanızın yenilenmesi sürecindeki en önemli aktör, bu işi üstlenecek olan müteahhit firmadır. Bu bağlamda, iyi bir müteahhitle anlaşma yapmak çok önemlidir.

 

Dikkat:
Riskli yapı tespit raporuna başvurmadan önce, birlikte çalışacağınız planladığınız müteahhidi iyi araştırmalısınız. Müteahhit firmanın yetersiz sermayesi, deneyimsiz kadrosu, kentsel dönüşüm sürecini iyi bilmemesi yüzünden inşaat sürecinde eksik ve aksak işler, teknik şartnamedeki malzeme ve ekipmanlarda farklılaşma, inşaatta iş güvenliği kurallarına uymama gibi süreci olumsuz etkileyecek durumlar oluşabilir. Süreç içerisinde bu tarz aksaklıkların yaşanmaması için güvenilir bir müteahhitle çalışmak elzemdir.

Müteahhit ile iki türlü anlaşabilirsiniz:
Eğer hak sahipleri olarak binanızı yeniden yaptıracak yeterli ekonomik sermayeye sahipseniz, kendi ekibinizdeki mimara çizdirdiğiniz projeyi müteahhide ücret karşılığında yaptırabilirsiniz. Hak sahipleri olarak kendi imkanlarınızla inşaat yaptıracak güce sahip değilseniz, müteahhitle “kat karşılığı” üzerinden anlaşabilirsiniz. Böylece müteahhidin ücretini, yenilenecek binadan vereceğiniz payla ödeyebilirsiniz.

 

Nasıl?
NASIL İYİ MÜTEAHHİT BULACAĞIM?
Binanızı yeniletmeyi düşündüğünüz müteahhidin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan alınmış müteahhitlik lisansı var mı? Bakanlıktan lisans almış güncel müteahhitlik şirketlerinin durumunu sorgulayabilirsiniz. Müteahhidin daha önce yaptığı ve bitirmiş olduğu benzer işlerle ilgili referanslarını araştırdınız mı? Müteahhidin, binanızı imzalayacağınız teknik şartnameyle belirlenecek niteliğe uygun şekilde yapacak ekip ve ekipmanı var mı? Müteahhidin öz sermayesi projeyi bitirmeye yeterli mi? İnşaat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?

Fabrika

Fabrika İnşaatı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

FABRİKA İNŞAATI

Fabrika inşaatı, mimari proje kapsamında yer alan idari binalar ana fabrika binası, montaj atölyeleri, malzeme depoları, yemekhane ve işçi lojmanları, su deposu, trafo merkezi binası, hammadde ve yedek parça stok ambarı, otopark, sığınak gibi bölümlerin yapılması ile kullanılacak makine ve ekipmanların düzenlenmesidir.

 

 

Fabrika İnşaatının Aşamaları: 

*Arsa düzenlenmesi ve şantiye binalarının yapımı Fabrika binaları ve müştemilatının inşası
*Makine ve teçhizatın siparişi
*Makine ve teçhizatın yerlerine monte edilmesi
*Deneme üretimi

1.a) Arsa Düzenlemesi ve Şantiye Binaları

Fabrika inşaatı yapılırken, alanının düzene oturtulması, yabancı ve yetkili olmayan kişilerin inşaat alanına girmesini önlemek, inşaat alanı faaliyetleri için gerekli elektrik, yol açma, su gibi kullanılacak madde ve teçhizatın ayarlanması ile çalışanların barınıp, ihtiyaçlarını karşılayabilecek şantiye binalarının kurulumunun sağlanması, kullanılacak malzeme ve makinelerin güvenliğini sağlamak bakımından gerekli önlemlerin alınması gibi işlemlerden oluşan aşamadır.

1.b) Fabrika Binası ve Müştemilatının Yapımı

Fabrika binası ve müştemilatının inşası sırasında idari ve teknik açıdan yerine getirilmesi gerekli hususlar şunlardır;

İnşaat alanın görünür bir yerinde, üzerinde mal sahibi, mimari, bütün müelliflerin (statik ve tesisat projelerini hazırlayan mühendislerin), fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşunun ve denetçi mimar ve mühendislerin, inşaatta görevli yardımcı kontrol elemanlarının, müteahhidin ve şantiye şefinin isimleri ile ada, parsel ve ruhsat tarihi ve numarasını ihtiva eden yapılan inşaatı tanıtıcı, asgarî 0,50 m x 0,75 m boyutlarında tabela yer almalıdır.

Yapı ruhsatı ile ruhsata dayanak bütün projeler ve eklerinin inşaat şantiyesinde bulundurulması gereklidir.

Temel inşaatı tamamlanarak inşaat zemin kat yapımı aşamasına gelindiğinde önce ilgili belediyeye müracaatla inşaat devam (temel üstü) ruhsatının alınması gereklidir.

1.c) Yapı Kullanma (İskan) İzni

İnşaat için yapılan şantiye binaları ve diğer yapıların da iskan müracaatından önce yıkılması, çevre düzenlemesi aşamasında fabrika arazisi sınırları içerisinde kalan araziye, boş arazinin her 20 m2’si için bir ağaç dikilmesi gereklidir. Yapı kullanma izni öncesi binaların ilgili yönetmelik hükümlerine göre kanalizasyon bağlantılarının yapılmış ve gerekli belgenin ilgili belediyeden alınmış olması şarttır.

1.d) Makine ve Teçhizatın Siparişi ve Monte Edilmesi

Makine ve teçhizat, inşaat ile makine ve teçhizatın özelliklerine göre Fabrika inşaatı yapılırken, inşaat aşamasında veya inşaat tamamlandıktan sonra monte edilebilir. Bu amaçla, makine ve teçhizatın iç veya dış piyasadan temin edilme durumuna bağlı olarak inşaattan önce veya inşaat sırasında siparişlerinin verilmesi gerekebilir.

Makine ve teçhizat siparişi verilmeden önce, aynı işlevi görecek değişik makine ve teçhizata ait teknik özellikleri gösterir katalogların temin edilerek, fiyat, verimlilik, enerji harcaması ve teknik özelliklerinin kıyaslanması,teknik ömrü boyunca en ekonomik olan makine ve teçhizatın seçilmesi açısından yararlı olacaktır.

1.e) Deneme Üretimi

Deneme üretimi, monte edilen makine ve teçhizatın teknik özelliklerine uygun olarak çalışıp çalışmadığını, performansının ölçülmesi ve değerlendirilmesi ile projeye uygunluğunun tespit edilmesi ve kontrol etmek amacıyla yapılan geçici üretimdir. Deneme üretimi ile kurulan sistemin makine ve teçhizatın kontrolü ve ayarı yapılarak üretimi ve üretim kalitesini etkileyen hususlar tespit edilerek üretim koşulları saptanmaya çalışılır.

Yatırımcı, makine ve teçhizat konusunda uzman kişi veya kuruluşlardan yardım alabilir.

Siparişi verilen makine ve teçhizatın üretici veya tedarikçi tarafından fabrika sahasına getirilip teslim edilmesi sonrası Makine ve teçhizatın, projeye uygun olarak yerlerine monte edilmesi, bağlantıların ve gerekli kontrollerin yapılması ile fabrika deneme üretimine hazır hale gelmiş olur.

Bina ile ilgili işlerin tamamlanması ve çevre düzenlemesinden sonra, yapı denetim kuruluşunun yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığına ilişkin raporu ile birlikte binanın ön ve arka cephelerinden çekilmiş 13 x 18 cm boyutlarında en az 2’şer fotoğrafın ilgili belediyeye teslim edilmesi gereklidir.

Fabrika binaları ve müştemilatının tamamlanmasından sonra, fabrikanın işletmeye açılabilmesi için inşaat ruhsatını veren ilgili belediyeden veya valilikten (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü) yapı kullanma (iskân) izninin alınması gereklidir. Zemin betonu atıldıktan sonra, en geç 10 gün içerisinde, yapının ruhsata uygun olarak yapılıp yapılmadığının tespiti bakımından ilgili belediyeye kontrol ettirilerek, inşaata devam izni alınmalıdır.

Kat çıkıldıkça, demir ve beton vizesi alınmalıdır.

Fabrika inşaatı yapılırken, inşaat süresince, imar mevzuatına ve plânına aykırı olmamak, cephe karakterini ve statik hesapları ile ısı yalıtım hesaplarını değiştirmemek, nitelik değişikliği ve m2 artışı olmaması kaydıyla projede basit revizyonlar yapılabilir, bu gibi durumlarda ayrıca bir tadilat projesi hazırlamaya gerek yoktur ancak aksi düzeltmelerde projenin yeniden yapılması veyapılan değişiklerin ilgili belediyeye başvurarak ruhsata bağlanması gereklidir.

Şantiye binaları ve diğer geçici binalar yapı (inşaat) ruhsatı alındıktan sonra yapılabilir.