Telefon: 444 3 897 & info@yelkencilergrup.com

Gayrimenkul

Gayrimenkul nedir?

Her türlü arazi tanımlamasına giren yeryüzündeki toprak parçaları ile bu alanlar üzerinde inşa edilmiş yapılardır. Arsalar üzerinde inşa edilmiş olan yapılar, zemin kotu altında ve zemin kotu üzerinde kalan alanlarının tamamı olarak tanımlanabilir. Ülkemizde gayrimenkuller ile ilgili mülkiyet düzenlemeleri medeni kanun ve vergi kanunları kapsamında yapılmaktadır. Medeni kanundaki mülkiyet tanımlamaları haricinde vergi usul kanunlarına göre taşınmazın ayrılmaz parçaları, tesisat ve makineler; gemiler ve diğer taşıtlar ile gayrimenkul olarak değerlendirilmekte ve gerektiğinde teminat olarak gösterilmek üzere gayrimenkul değerleme raporları kapsamında resmi değer tespitleri yapılabilmektedir.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler

Ev Alırken Ekonomik Fayda Konusuna Ne Kadar Önem Veriyoruz?

Alınması düşünülen gayrimenkul eğer ikamet amacı ile alınıyor ise, alım için en önemli kriter öncelikle lokasyondur. İnsanlar genel olarak alışkın oldukları insan profiline, sosyal imkanlara, çevre koşullarına sahip lokasyonları tercih etmektedir. Lokasyon alınacak mülkün güncel değerinin ve gelecekte oluşabilecek olan değeri hakkında en önemli kriterdir. Ancak ikamet amaçlı ev almaya karar veren alıcıların düşünmedikleri, alınacak evin gelecekte değerinin nasıl değişeceği, amortisman süresi yani güncel kira değeri ile alım değeri arasındaki orandır. Örneğin İstanbul, Kadıköy, Feneryolu Mahallesi’ nde 120 m² alanlı olarak beyan edilen 3+1 şeklinde yeni inşa edilmiş bir ev almaya karar verdik. Bölgede manzarası olmayan sokak manzaralı anlatılan özelliklerde olan bir dairenin değeri güncel durumda 1.200.000 TL (400.000 – 450.000 USD) civarındadır. Aynı evin kiracısı olunması durumunda ise ödenecek aylık kira bedeli 4.000 TL civarındadır. Buna göre kira değeri üzerinden kendi değerini çıkartması yaklaşık 300 ay – 25 sene gibi uzun bir döneme yayılmaktadır. Bu durumda bu kadar yüksek bedeller ödeyerek ve geri dönüşü uzun dönemde olacak bir yatırım yerine, gelişme alanlarından hatta farklı kentlerde, aynı bedelleri ödeyerek, değer / kira oranı daha düşük olan en az 4 adet gayrimenkul sahibi olmanız mümkündür. Örnek verdiğimiz aynı tutara denk düşen 4 adet gayrimenkulün her birinin konut olması ve her bir konutun aylık 1.000 TL kira getirmesi halinde (kira tahsilat riskinden arındırılmış olarak) hem istediğiniz lokasyonda, istediğiniz özelliklerde bir dairenin rahatlıkla kiracısı olabilir hem de değeri kentin merkezinde, değeri halihazırda yüksek olan ve kısa vadede enflasyon etkisi dışında değer artışı düşük olacak pahalı bir gayrimenkule göre daha fazla değer artışı muhtemel olan 4 adet farklı gayrimenkule yatırım yapmış olursunuz. Yumurtaları aynı sepete koymamak her zaman karlıdır.

Alınması düşünülen ev eğer yatırım amaçlı alınacak ise yine yukarıdaki maddede örneklendiği üzere, kent merkezinde yeni inşa edilmiş yüksek satış bedellerine sahip olan yeni veya nitelikli gayrimenkulleri tercih etmek akıllıca olmayacaktır. Kent merkezinde yatırım yapılması tercih ediliyor ise yapı yaşı daha yüksek olan gayrimenkulleri tercih etmek daha doğru olacaktır. Bu sayede, eski yapının yıkılarak yeninden inşa edilmesi durumunda oluşacakdeğer artışından faydalanmak mümkündür. Ancak bu durumda da alınacak gayrimenkulün imar durumu, gelecekte bölgede büyük yatırım kararının olup olmadığı, parsel üzerinde yapılaşmaya engel bir durumun olup olmadığı dikkatli araştırılmalı ve mağduriyetlerin önüne geçilmelidir. Diğer bir yatırım şekli ise kentin çeperlerinde yer alan yeni gelişim alanlarına yönelmektir. Bu tip alanlarda alınacak yeni inşaatlardaki gayrimenkuller ile ilgili geleceği iyi analiz etmek ve biraz da şans faktörünün yanınızda olması önemlidir. Aldığınız gayrimenkulün değeri 1-2 sene içinde katlanabilirken, yanlış bir yatırımın değerinin durağan kaldığı, hatta gerilediği durumlarda yaşanabilmektedir.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunda verdiğimiz iki örnek dışında, daha fazla konu hakkında bilgi almak için ve hertürlü gayrimenkul alımlarınızda teknik ile hukuki problemler hakkında önceden detaylı bilgi sahibi olmak, yatırımınızı riske atmamak ve gerçek satış / kira değerlerini öğrenmek için gayrimenkul değerleme raporları talep etmenizi önemle tavsiye ederiz. Bu konuda CGD – Cantekinler Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık profesyonel anlamda hizmetler vermektedir.

Gayrimenkul Değerlemenin Tanımı

Gayrimenkul veya Taşınmaz Değerleme faaliyetleri, mimarlık, mühendislik, harita, planlama, ekonomi gibi bir çok farklı disiplinden faydalanan, belli bir bilgi birikimine ve tecrübeye sahip olduğu, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından her yıl yapılmakta olan sınavlardabaşarılı olunması halinde verilen uzmanlık belgesi ile tescillenen Gayrimenkul Değerleme Uzmanı unvanına sahip, tercihen mimarlık, şehir planlama, inşaat, harita ve ziraat mühendisliğiolmak üzere en az 4 yıllık lisans programlarından mezun olma şartı olan kişiler tarafından bilimsel çalışmalara dayalı olarak icra edilen meslek dalıdır.

Gayrimenkul Değerleme İşlemleri;

Üzerinde yapılaşma olan veya olmayan arsalar ile arsalar üzerinde geliştirilen projeler, konut veya ticari nitelikli binalar içindeki bağımsız bölümler, tarihi yapılar, ticari yapılar (otel, hastane, plaza, işhanı, vb.) üzerinde ekili ürün olan veya olmayan tarlalar gibi çok çeşitli vasıflara sahip olabilen bir gayrimenkule ait adil, bağımsız, tarafsız olarak belirlenen, rapor içeriğinde açıkça belirtilen herhangi bir tarihteki parasal değerinin tespitinin yapılması olarak açıklanabilir. Gayrimenkul değerleme raporları, herhangi bir gayrimenkulün kullanım amacına göre güncel piyasa şartlarındaki satış değeri, kira değeri veya kullanım değerlerinin tespiti için düzenlenebilir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı sıfatına sahip olan kişiler, mesleklerini icra ederken; güncel ekonomik göstergeleri, konjektörleri, jeopolitik gelişmeler ile çevresel şartları iyi analiz edebilme, herhangi bir etki altında kalmadan ve herhangi bir kuşkuya yol açmayacak nitelikte, bağımsızlık ve tarafsızlık ilkelerine bağlı, yetkin, gelişmiş piyasa koşullarına sahip dünya ülkelerinde genel olarak kabul edilen standartlara uygun ve gayrimenkulün niteliğine göre doğru yaklaşımların kullanıldığı raporları düzenleyebilecek niteliklere sahip olmalıdırlar.

Uzmanlar çalışmalarını Uluslararası Değerleme Standartları’na (UDES) bağlı olarak yapmaktadır. Ülkemizde bulunan uzmanlar, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) çatısı altındadır.Henüz sektöre ait faaliyetlerin yasal çerçevesini oluşturacak Meslek Yasasının bulunmaması sebebi ile sektöre ait Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ nin (TDUB) düzenleme çalışmaları olmasına karşılık, esas olarak faaliyetlerin düzenlenmesi Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından
yapılmaktadır. Aynı zamanda sektörün ülkemizdeki en büyük müşterisinin Bankacılık Kuruluşları olması sebebi ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’ nunda (BDDK) faaliyetleri düzenleme çalışmaları da bulunmaktadır. Bankacılık Sektörü dışında özel iş, yatırım değerlemeleri, fizibilite işlemleri için de yapılan gayrimenkul değer tespitleri yapılmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporunda Olması Gereken Başlıklar

Gayrimenkul Değerleme raporunda olması gereken başlıklar aşağıdaki gibi sıralanabilir.

1.RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası
1.3 Rapor Türü (Ticari, konut vs )
1.4 Raporu Hazırlayanlar
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6 Değerleme Tarihi

1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri (SPK) Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı

 

2.DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları

3.DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
3.3 İmar Bilgileri
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp
Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası
Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı
Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan
Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

4.DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut
Trendler ve Dayanak Veriler
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin
Seçilmesinin Nedenleri
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri
İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.13 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.14 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
4.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve
Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.17 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.18 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.19 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

5.ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların,
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları m Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde,
Bir Engel Olup Olmadığı

6.SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2 Nihai Değer Takdiri

EKLER:
1- Fotoğraflar
2- Lisans Belgesi
3- Tapu Senedi Örneği
4- Taşınmazlara Ait Takyidat Belgesi
5- Taşınmazlara Ait Çap Örneği
6- İmar Durum Belgesi
7- Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bedelsiz Olarak Tapu Devir İşlemi Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul tapusu, bir bedel karşılığında bir başkasına devredilebileceği gibi, bedelsiz olarak da devir işlemi gerçekleştirilmektedir. Peki, bedelsiz olarak tapu devri nasıl yapılır? Bedelsiz olarak tapu devri
için neler gerekir?

Bedelsiz olarak tapu devri nasıl yapılır?

Bedelsiz tapu devirlerinde tapuyu bağışlayan kişi bunun karşılığında paranın yerine bir şey yapılmasını veya bir şey yapılmamasını talep edebilir.

Bedelsiz olarak tapu devrini 18 yaşını bitirmemiş kimseler bağış yapamamaktadır. Bunun yanı sıra zihinsel özürlü, reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin izni bile olsa bağış yapamazlar. Ancak küçük ve kısıtlılar temyiz kudretine sahip olmak kaydıyla reşit olmasa da kendisine yapılacak bağışı kabul edebilmektedir.

Peki, bedelsiz olarak tapu devir işlemi nasıl yapılır? Bedelsiz olarak tapu devri için neler gerekir?

Bedelsiz olarak tapu devri için gereken evraklar;

1-) Bağışlanacak taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı.

2-) Bağışlayan ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı

3-) Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge

4-) Bağışlayandan 1 (bir) bağışlanandan 2 (iki) adet fotoğrafı

Bedelsiz olarak tapu devri harcı:

Gayrimenkul ve mülkiyetten gayri ayni hakların bağışlanmasında, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat edilmesinde ve süreli intifa haklarında süre dolarak intifa hakkının sona ermesinde kayıtlı değerüzerinden ‰ 68,31( binde 68,31) oranında harç ödemesinin yapılması gerekiyor.

2016 yılı Yeniden değerleme oranlarına göre; Döner Sermaye Hizmet Bedeli – 87,25 TL; İlave Hizmet Bedeli – 11,75 TL olaraködenmesi gerekmektedir.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme işlemleri

Gayrimenkul tapusu, bir bedel karşılığında bir başkasına devredilebileceği gibi, bedelsiz olarak da devir işlemi gerçekleştirilmektedir. Peki, bedelsiz olarak tapu devri nasıl yapılır? Bedelsiz olarak tapu devri için neler gerekir?

Bedelsiz olarak tapu devri nasıl yapılır?Bedelsiz tapu devirlerinde tapuyu bağışlayan kişi bunun karşılığında paranın yerine bir şey yapılmasını veya bir şey yapılmamasını talep edebilir.

Bedelsiz olarak tapu devrini 18 yaşını bitirmemiş kimseler bağış yapamamaktadır. Bunun yanı sıra zihinsel özürlü, reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin izni bile olsa bağış yapamazlar. Ancak küçük ve kısıtlılar temyiz kudretine sahip olmak kaydıyla reşit olmasa da kendisine yapılacak bağışı kabul edebilmektedir.

Peki, bedelsiz olarak tapu devir işlemi nasıl yapılır? Bedelsiz olarak tapu devri için neler gerekir?

Bedelsiz olarak tapu devri için gereken evraklar;

1-) Bağışlanacak taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı.

2-) Bağışlayan ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı

3-) Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge

4-) Bağışlayandan 1 (bir) bağışlanandan 2 (iki) adet fotoğrafı

Bedelsiz olarak tapu devri harcı:

Gayrimenkul ve mülkiyetten gayri ayni hakların bağışlanmasında, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat edilmesinde ve süreli intifa haklarında süre dolarak intifa hakkının sona ermesinde kayıtlı değerüzerinden ‰ 68,31( binde 68,31) oranında harç ödemesinin yapılması gerekiyor.

2016 yılı Yeniden değerleme oranlarına göre; Döner Sermaye Hizmet Bedeli – 87,25 TL; İlave Hizmet Bedeli – 11,75 TL olaraködenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Süreçleri

1- Tapu Sicil Müdürlüğü Kayıtlarının İncelenmesi

1-a) Değerleme talebinde bulunan gerçek veya tüzel kişinin gönderdiği talep formu ile ekli tapu sureti üzerindeki bilgilerin örtüşüp örtüşmediği kontrol edilir, farklılıklar varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilmesi

1-b) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı her türlü şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)

1-c) Parsel üzerinde yapı var ise, Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivinde yer alan değerleme konusu taşınmaza ait dosya içerisindeki Mimari Projenin incelenerek, izin verilen yöntemlerle kopyalanması

1-d) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi (pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti)

2- Belediye Kayıtlarının İncelenmesi

2-a) İmar bilgilerinin incelenmesi;

– Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması

2-b) Parsel üzerinde yapı var ise, değerlemesi yapılacak gayrimenkule ilişkin imar dosyasının incelenmesi

– Mimari projenin,

– Yapı Ruhsatının,

– Yapı Kullanma İzin Belgesinin,

2-c) Varsa diğer kurumlarda incelemelerin yapılması (Bayındırlık , İl Özel İdare, İSKİ, Anıtlar kurulu vb)

3-) Saha çalışması

3-a) Konum, mevkii, adres ve ulaşım bilgileri

3-b) Söz konusu yapının çevre bilgileri

3-c) Yapılaşma Bilgileri

3-d) Parsel üzerinde yapı var ise, mimari proje ve yapı ruhsatı ile uyumluluk,

3-e) Mevcut durumu fotoğraflama (İç, dış, çevre, manzara vb)

3-f) Söz konusu gayrimenkulün bölgedeki emsallerinin fiyat bakımından araştırılması

4-) Değerleme Yönteminin Belirlenmesi;

– Uluslararası Değerleme Standartlarına göre (UDS) taşınmazın değeri aşağıdaki 3 yöntemle belirlenebilir.

4-a) Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı;

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımında, alıcılar için söz konusu gayrimenkul ile rekabet eden diğer mülklere genel olarak ödenen fiyatların incelenmesi ile gayrimenkulün Pazar Değerinin sınırları belirlenir.Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar Değeride bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Burada uygulanan karşılaştırmalı süreçler, bir önceki bölümde detaylandırılan Değerleme Süreci’nin de temelini oluşturur. Veriler mevcut olduğunda emsal karşılaştırmayaklaşımı, değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşım olduğu kabul edilmektedir. Veriler yetersiz olduğunda ya da değişkenliğin çok olduğu dönemlerde ise emsal karşılaştırma yaklaşımının
uygulanabilirliği sınırlandırılabilir.

4-b) Gelir İndirgeme Yaklaşımı;

Gelir İndirgeme Yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin, gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alarak net (işletme) gelirini belirler ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır. Bu noktada indirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren net gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Gelir indirgeme yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. O halde, beklenti ilkesi ilgili yaklaşımın temel öğesidir. Gelir getiren mülkün getirisi ne kadar yüksek ise, değer de o kadar yüksek olur. Emsal karşılaştırması ve maliyet yaklaşımlarında da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla
kullanılabilir. Gelir indirgeme yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecekpazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.

4-c) Maliyet Yaklaşımı;

Maliyet Yaklaşımında ise, mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Maliyet yaklaşımı, yüklenici (müteahhit) yöntemi olarak da bilinir, birçok ülkede tanınan bir yaklaşımdır. Herhangi bir uygulamada maliyet yaklaşımı araziyi satın alıp, gecikmeden kaynaklanan
herhangi bir anormal gider olmaksızın yeni bir mülk inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir mülkü uyarlamanın maliyetlerini tahmin ederek değeri (Yeniden Yapım Maliyet Değeri) belirler. Arazinin maliyeti, toplam inşaat maliyetine eklenir. Uygulanabilen durumlarda girişimcilik teşviki
veya girişimci kar tahmini de genelde inşaat maliyetlerine eklenmektedir. Daha eski bir mülk için Pazar Değeri’ne yaklaşık gelen bir fiyatı tahmin etmek amacıyla çeşitli amortisman (yıpranma, aşınma payı) yolları kullanılarak (fiziksel yıpranma; fonksiyonel veya teknik değer kaybı ve ekonomik veya harici değer kaybı) tahakkuk eden bazı karşılıklar değerden düşülür.

5-) Raporlama;

Değerlemenin Raporlanması bölümünde ayrıntılı olarak ifade edilecek olan değerleme raporu, değerleme uzmanının çalışmasının somut bir ifadesi olup, değerleme sürecinin son aşamasıdır. İlgili rapor, değerlemeye ilişkin talimatların, değerlemenin esasının ve amacının ve nihai değere ulaşılmada kullanılan analiz sonuçlarının kayıt edildiği bir belgedir. Değerleme Raporu, ayrıca, değerlemeyi gerçekleştirirken başvurulan analiz süreçlerini ve bu analizde kullanılan anlamlı bilgileri de açıklayabilir. Değerleme Raporları sözlü veya yazılı olabilir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, raporun verileceği kullanıcıya, yasal şartlara, mülkiyet türüne ve değerlemenin nitelik ve karmaşıklığına bağlı olarak farklılık gösterebilir.– Var ise, Yapının Mimari Projesine aykırı olarak inşa edilmesi sebebi ile tutulan tutanakların incelenmesi,

Gayrimenkul Değerleme Sektörü Gelecek Beklentileri – 1

 

Gayrimenkul Değerleme Sektörü iyimser başladığı bir seneyi, beklenmeyen olaylar sebebi ile karamsar bir havada kapatmaya doğru gidiyor. Türkiye ekonomisi 2016 yılında birçok güçlükle karşılaştı ve olumsuz yönde etkilendi. Belirgin bir gelişme olmadığı takdirde olumsuz hava önümüzdeki bir kaç sene daha sürmesi kaçınılmaz gözükmekte. Genel seçimler ile durağan hale gelen ekonomi, Rusya krizi, şiddetli terör olayları ve en son darbe girişimi… Belki birçok toplumun psikolojisini yerle bir edecek ve ülke ekonomisinin sonunu getirebilecek gelişmelerin ortasında olmamıza rağmen, ülke ekonomisi ayakta kalmak ve kısa vadede büyümeye geçebilmek adına hamleler yapmaya çalışmakta.

Ekonominin dalgalı seyirde olduğu ve karamsarlık dönemlerde en çok karşılaşılan risklerden birisi deödeme güçlüğüne düşen kişi veya kurumların geri ödeme noktasında sorunlu hale getirdikleri kredilerdir. Ekonomik göstergelerin negatife döndüğü dönemlerde, zora düşen şahıs veya kurumların piyasada yarattığı zincirleme reaksiyon toplumun büyük kısmını etkilemekte.

Olası Senaryo Nedir?

Gayrimenkul Değerleme Uzmanları olarak, en büyük müşterilerimiz olan bankaların tarafından konuyu ele alacak olursak en büyük tehlikenin ipotek teminatlı krediler olduğu görülecektir. İpotek teminatlı kredilerin büyükçoğunluğunu ise uzun vadeli olarak kullanılan konut kredi oluşturmakta. Bu tip kredilerin en büyük müşterileri ise orta gelir grubu olarak adlandırılan, nakit birikimleri kısıtlı olan nüfustur. Bu grup içinde ise kredi kullanımında öne çıkanlar kamu personelleridir. Bankalar nezdinde garanti maaş gelirlerinin olması, güvenilir müşteri olmaları ve ödemelerine sadık olmaları sebebi ile kredi skorları yüksek olan bu grubun kredi kullanımı daha kolay olmaktadır. Ancak en son yaşanan darbe teşebbüsü sonrasında yaklaşık 100.000 civarında kamu çalışanının bir daha kamuda görev almamak üzere görevine son verildi. Ayrıca bu kişilerin ailelerinden de birçok kişi işinden uzaklaştırıldı veya kazandıkları sosyal hakları ellerinden alındı. Yakın çevreleri ile beraber en az
400.000 – 500.000 kişilik bir nüfusun ödeme zorluğuna girmesi kaçınılmaz gözükmekte. Daha öncede bahsettiğimiz gibi bu gibi durumların yarattığı zincirleme reaksiyonlar sonucu etki alanının milyonlarca kişiyi içine alacağı muhtemeldir.

Beklentimiz Ne?

Bu sebeple yakın zamanda hükumet tarafından acil önlemlerin alınarak, ilk etapta bankacılık sektörünün korunması ve kredilerin geri ödemesinin sağlanması ya da en az hasara yol açacak yolların aranması gerekmektedir. 2016 yılının son çeyreği ve önümüzdeki 2017 yılında bu durumun yaratacağı etkileri gayrimenkul değerleme uzmanları olarak yakından takip ediyor olacağız. Umarız ki önümüzdeki günlerimiz takibe alınan krediler ile ilgili olarak gayrimenkul değerleme
raporları hazırlamak yerine, büyümeye geçmesini ümit ettiğimiz ekonominin yaratacağı pozitif hava ile yeni kredilere ait gayrimenkul değerleme raporları hazırlamak olacaktır.